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解决高房价的根本在于土地制度的突破
高房价是一个非常复杂的现象,原因是多元的,有货币政策因素,有政府对房地产的依赖,也有供求关系影响。但最大的原因在于土地制度:当下实行的以招拍挂为主要方式,政府垄断土地一级市场的方式,是导致中国土地稀缺的主要原因。
中国土地稀缺的根本原因绝非土地真的短缺,在中国任何一个城市,就土地本身的量而言,用于居住的土地完全足够,导致土地稀缺的根本原因在于不合理的土地制度人为导致的短缺,表现在三个方面:
① 政府对土地一级市场的垄断。中国的土地尽管有国有和集体所有两种类型,但集体土地是没有权利直接进入土地市场的,必须政府征收之后才能进入土地一级市场;
② 土地结构不合理。中国不仅把土地分成国有和集体所有,而且还按照土地的性质分成住宅用地、工业用地和商业用地。各地为了追求GDP,人为压缩住宅用地的比例,导致住宅用地的比例严重偏低,更进一步导致土地的短缺;
③ 土地的大量浪费。一方面是土地紧缺,一方面是大量的土地被闲置,中国闲置的土地面积惊人。
土地稀缺的结果,就是住房供应的短缺,特别是由于政府垄断了土地供应,直接导致的结果就是在房价暴涨时,一些地方政府为了让土地卖个更高价,人为控制土地供应,导致市场出现更严重的恐慌。
北京、上海2016年土地供应完成计划的比例只有可怜的20%左右,这是导致2017年一季度北京房价再次出现暴涨的根本原因。
炒地是炒房的根源,如果土地供应有多个主体,土地市场存在真正的竞争,土地一定不会稀缺。这是市场经济亘古未变的法则。因此,解决高房价的根本在于土地制度的突破,这也是我一直呼吁的真正的长效机制。
这一次,国土资源部明确提出未来土地的“多主体供应”,这无疑是一个积极的信号。尽管从目前的举措来看,除了“非房地产企业的用地用于住宅”这一点可以直接增加土地供应之外,其他的诸如集体土地只能用于租赁房试点等,口子仍然开得太小。
但中国土地制度改革的命题远远大于姜大明提出的三点。还有土地的70年问题等,都属于硬骨头。土地制度的改革是关键,这一点如果有实质性的突破,高房价的丧钟就真的敲响了。

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